Oceňování pozemků

Oceňování pozemků vychází z vyhlášky Ministerstva financí č. 178/1994 Sb. ze dne 25.8.1994 o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Tato vyhláška stanoví ceny a způsoby vytvoření a zjišťování cen pro oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Pro zemědělské pozemky byly vyhláškou Ministerstva zemědělství č. 215/1995 Sb. ze dne 7.9.1995 stanoveny průměrné ceny zemědělských pozemků s ohledem na katastrální území.

Stavební pozemky

Stavební pozemky jsou:

1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly určeny k zastavění, podle vyhlášky č. 85/1976 Sb. ve znění vyhlášky č. 378/1992 Sb.,
2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako zastavěné plochy a nádvoří a v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny,
3. pozemky skutečně zastavěné stavbou bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.

Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek zastavěný inženýrskými sítěmi včetně jejich příslušenství, podzemním vedením a podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu a stavbami bez základu.

Cena stavebních pozemků

1. Základní cena za m² stavebního pozemku, kromě pozemků v odst. 2, činí
   • 1700 Kč v hlavním městě Praze
   • 800 Kč ve statutárních městech, Františkových lázních, Mariánských lázních,
   • 500 Kč v Českém Krumlově, Jáchymově, Jeseníku, Karviné, Luhačovicích, Poděbradech a Teplicích,
   • 250 Kč v obcích s počtem obyvatel podle posledního sčítání lidu nad 25 tisíc,
   • 150 Kč v obcích nad 15 tisíc obyvatel do 25 tisíc obyvatel,
   • 100 Kč v obcích nad 5 tisíc obyvatel do 15 tisíc obyvatel,
   • 70 Kč v obcích nad 2 tisíce obyvatel do 5 tisíc obyvatel
   • 40 Kč v obcích nad 1 tisíc obyvatel do 2 tisíc obyvatel
   • 25 Kč v obcích do 1 tisíce obyvatel.

   Tyto ceny se upraví podle tabulky č. 1

   1. Základní cenou za m² stavebního pozemku pro rekreační a zahrádkářské chaty je cena uvedená v odstavci 1 násobená koeficientem 0,75, nejvýše však 100 Kč za m². Cena se upraví podle tabulky č. 2.
   2. Cena za m² zahrady nebo ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebními pozemky oceňovanými podle odstavců 1 a 2 násobená koeficientem 0,40. Tato cena se upraví podle tabulky č. 1.
   3. Pokud jsou v katastru nemovitostí pod označením "ostatní plochy" uvedeny dráhy a jejich provozní plochy, dálnice včetně nájezdů a dalších ploch sloužících k provozu dálnice, silnice I. až III. třídy, místní a účelové komunikace včetně parkovacích ploch, veřejná prostranství, chodníky a parkové cesty, plochy letišť a přístavů, ocení se podle odstavce 1 a násobí se koeficientem 0,70. Tyto ceny se dále neupravují.
   4. Stanoví-li obec ceny stavebních pozemků vydáním cenové mapy, použijí se pro oceňování stavebních pozemků v obci ceny v ní uvedené. Cenová mapa stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách.

   Úprava základních cen stavebních pozemků
   

   Tabulka č. 1

   I. Úpravy cen pozemků oceňovaných podle odstavců 1 a 3
   
   

   Pol.č.	Důvod úpravy ceny pozemku	srážka	přirážka
   		v %	v %
   1.	Jde-li o samostatné sídlo nebo část obce, které nejsou s obcí stavebně srostlé1)
   1.1	V hl. městě Praze2)	60	-
   1.2	Ve statutárních městech, Františkových Lázních a Mariánských Lázních	55	-
   1.3	V Českém Krumlově, Jáchymově, Jeseníku, Luhačovicích, Poděbradech, Teplicích a Karviné	40	-
   1.4	V ostatních městech a obcích	30	-
   2.	Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace má živičný, dlážděný nebo betonový povrch)	až do 10	-
   3.	Není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod	až do 5	-
   4.	Není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci	až do 7	-
   5.	Není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost ke zdroji je více než 200 m	až do 8	-
   6.	Nepříznivé docházkové vzdálenosti od zastávky veřejné dopravy - více než 1,5 km(neuvažuje se, je-li v místě městská doprava)	až do 5	-
   7.	Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.)	až do 10	-
   8.	Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ	až do 4	-
   9.	Ztížené základové podmínky
   9.1	Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku	až do 4	-
   9.2	Hladina spodní vod méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu	až do 5	-
   9.3	únosnost základové půdy při odvozeném normovém namáhání základové půdy do 0,20 MPa a nad 0,61 MPa při výpočtové metodě mezních stavů v úrovni základové spáry	až do 5	-
   10.	Omezení užívání pozemku
   10.1	Ochranné pásmo (stanovené právním předpisem nebo správním rozhodnutím)3)	až do 5	-
   10.2	Chráněná krajinná oblast4)	až do 3	-
   10.3	Národní park5)	až do 3	-
   10.4	Stavba pod povrchem pozemku	až do 5	-
   11.	Možnost napojení na plynovod		až do 10
   12.	Pozemek určený pro stavbu s urychlenou návratností investic nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště apod.		až do 100
   13.	Pozemek na hlavních třídách, hlavních náměstích nebo ve výhodně položených částech obce		až do 200

   Pokud se cena pozemku snižuje podle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny.
   

   Tabulka č. 2

   II. Úprava cen pozemků oceňovaných podle odstavce 2
   
   

   Pol. č.	Důvod snížení ceny pozemku	srážka v %
   1.	Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace má živičný, dlážděný nebo betonový povrch)	až do 7
   2.	Není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost ke zdroji je více než 200 m	až do 5
   3.	Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, výskyt radonu, hluk, otřesy, prach aj.)	až do 4
   4.	Svažitý pozemek přes 15 % v převažující části pozemku orientovaný na SV, S, SZ	až do 3
   5.	Ztížené základové podmínky
   5.1	Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku	5
   5.2	Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu	3
   6.	Omezení užívání pozemku
   6.1	Ochranné pásmo (stanovené právním předpisem)3)	5
   6.2	Chráněná krajinná oblast4)	3
   6.3	Stavba pod povrchem pozemků oceňovaných podle § 23 odst. 2	3
   6.4	Národní park5)	3
   7.	Vzdálenost k zastávce veřejné dopravy je více než 2,5 km	5
   8.	Rekreační chaty v osadách6)	až do 25
   9.	Úhrnná výměra pozemku náležejícího k rekreačnímu objektu je menší než 400 m2 (chatové osady)6)	až do 10

   Zemědělské pozemky

   1. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako orná půda, ovocný sad, zahrada, vinice, chmelnice, louka a pastvina se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek.
   2. Cena podle odstavce 1 se upraví o další vlivy podle tabulky č. 3.
   3. Nezpevněné polní cesty, které jsou v katastru nemovitostí součástí druhu pozemku ostatní plochy, se ocení cenou přilehlých zemědělských pozemků. Jsou-li ceny těchto pozemků rozdílné, použije se cena nejvyšší.
   4. Pro ocenění zemědělských pozemků, které nebyly bonitovány, se použijí průměrné ceny pro jednotlivá katastrální území podle vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 215/1995 Sb.
   5. Pokud některý z účastníků řízení před příslušným orgánem nesouhlasí se zjištěním ceny podle odstavce 1, zjistí se cena těchto pozemků podle tabulky č. 2 a upraví se podle odstavce 2 nebo se zjistí jiným způsobem podle rozhodnutí příslušného orgánu.
      
      

   Tabulka č. 3

   Úprava základních cen zemědělských pozemků
   
   

   Pol.č.	Důvod úpravy ceny zemědělského pozemku	srážka	přirážka
   1.	Jde-li o pozemky ve vlastním území města nebo obce a v jejich okolí všechna katastrální území (k.ú.), jejichž kterákoliv část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici vlastního území města nebo obce	v %	v %
   1.1	Hlavní město Praha
   1.1.1	vlastní území	-	560
   1.1.2	okolí do 7 km	-	280
   1.2	Města nad 250 tis. obyvatel
   1.2.1	vlastní území	-	310
   1.2.2	okolí do 5 km	-	155
   1.3	Města se 100-250 tis. obyvateli
   1.3.1	vlastní území	-	250
   1.3.2	okolí do 4 km	-	125
   1.4	Města s 50-100 tis. obyvateli
   1.4.1	vlastní území	-	200
   1.4.2	okolí do 3 km	-	100
   1.5	Města s 20-50 tis. obyvateli
   1.5.1	vlastní území	-	160
   1.5.2	okolí do 2 km	-	80
   1.6	Města s 5-20 tis. obyvateli
   1.6.1	vlastní území	-	130
   1.6.2	okolí do 1 km	-	65
   1.7	Města/obce se 2-5 tis. obyvateli
   1.7.1	vlastní území	-	110
   1.7.2	sousední k.ú.	-	55
   2.	Jde-li o pozemky, jejich vzdálenost od nejbližších míst souvisle zastavěné části obce nebo města, je
   2.1	2-3 km	3	-
   2.2	4-5 km	6	-
   2.3	4-5 km	10	-
   2.4	nad 5 km	15	-
   3.	Jde-li o pozemky, jejichž zemědělské využití je prokazatelné sníženo:
   3.1	zvýšenou balvanitostí (např. 6 a více výčnělky mateční horniny nad povrch pozemku na 1 ha z.p.) nebo jinými pevnými překážkami, kromě dále uvedených	až o 15	-
   3.2	zvýšeným výskytem stožárů elektrovodných zařízení (6 a více sloupů nebo stožárů na 1 ha z.p.)	až o 25	-
   3.3	potřebou odvodnění	až o 30	-
   3.4	lokalizací ve zvláště chráněných územích se zvýšenou ochranou životního prostředí	až o 35	-

   Srážky podle položky č. 3 lze přiměřeně použít pouze v případech, kdy při místním šetření bylo znalcem shledáno prokazatelné snížení využitelnosti zemědělských pozemků pro rostlinnou výrobu. Uvedené srážky jsou maximální a jejich použití musí být diferencováno v rozmezí od nuly do vymezeného maxima.
   

   Lesní pozemky a zalesněné nelesní pozemky
   

   1. Základní cena lesního pozemku a zalesněného nelesního pozemku (dále jen "lesní pozemek") se zjišťuje za lesní pozemek podle ceny plošně převládajících souborů lesních typ. Ceny za m² pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v tabulce č. 4.
   2. Pokud soubor lesních typů na oceňovaném pozemku není v tabulce č. 4 uveden, použije se cena souboru nejblíže srovnatelného.
   3. Při nesouladu mezi údaji o druhu kultury lesního pozemku v katastru nemovitostí a skutečným stavem se cena zjišťuje podle skutečného stavu.
   4. Ceny podle odstavce 1 se upraví podle tabulky č. 5 se zdůvodněním.
      

   Tabulka č. 4

   Základní ceny za m² lesních pozemků

   Kód	Cena	Kód	Cena	Kód	Cena	Kód	Cena	Kód	Cena
   SLT	Kč/m2	SLT	Kč/m2	SLT	Kč/m2	SLT	Kč/m2	SLT	Kč/m2
   9Z	0,39	6V	5,28	5H	4,76	3S	3,73	2B	3,17
   9R	0,39	6T	1,82	5G	4,52	3R	2,53	2A	1,70
   9K	0,29	6S	4,24	5F	4,86	3Q	1,61	1Z	0,76
   8Z	0,24	6R	4,04	5D	6,00	3P	1,77	1X	0,39
   8Y	0,24	6Q	1,93	5C	3,03	3O	4,32	1V	3,54
   8V	0,54	6P	3,53	5B	4,88	3N	1,97	1U	3,76
   8T	0,24	6O	5,00	5A	3,46	3M	0,72	1T	2,07
   8S	5,65	6N	2,43	4Z	0,76	3L	3,89	1S	1,42
   8R	0,24	6M	1,17	4Y	1,20	3K	1,53	1Q	1,09
   8Q	0,78	6L	2,07	4X	0,39	3J	1,54	1P	3,40
   8P	1,42	6K	2,40	4W	3,57	3I	2,42	1O	1,04
   8N	1,93	6I	3,36	4V	6,60	3H	4,85	1N	0,67
   8M	0,24	6H	4,99	4S	3,66	3G	4,15	1M	1,32
   8K	1,93	6G	4,52	4R	4,04	3F	4,17	1L	3,86
   8G	3,39	6F	5,20	4Q	1,46	3D	5,09	1K	0,34
   8F	1,93	6D	5,09	4P	3,39	3C	1,32	1J	0,39
   8A	1,78	6B	4,99	4O	5,24	3B	4,77	1I	1,10
   7Z	0,27	6A	3,65	4N	2,09	3A	2,75	1H	1,00
   7Y	1,01	5Z	0,76	4M	1,03	2Z	0,76	1G	2,50
   7V	4,30	5Y	1,80	4K	2,67	2X	0,51	1D	3,48
   7T	1,93	5W	3,47	4I	3,25	2W	1,66	1C	0,61
   7S	2,44	5V	5,65	4H	5,75	2V	3,57	1B	1,22
   7R	1,93	5U	4,99	4G	5,44	2T	1,72	1A	0,74
   7Q	1,07	5T	2,18	4F	3,96	2S	1,82	0Z	0,76
   7P	3,31	5S	4,18	4D	5,22	2Q	1,24	0X	0,32
   7O	4,26	5R	0,98	4C	2,28	2O	2,85	0T	4,07
   7N	1,88	5Q	2,10	4B	5,75	2N	1,10	0R	1,92
   7M	1,01	5P	3,23	4A	3,54	2M	0,72	0O	2,70
   7K	1,88	5O	4,79	3Z	0,87	2L	4,01	0N	1,26
   7G	3,66	5N	2,08	3Y	0,66	2K	1,09	0M	0,76
   7F	2,79	5M	1,03	3X	0,51	2I	1,15	0K	0,79
   7B	3,13	5K	2,83	3W	4,21	2H	3,27	0G	3,59
   6Z	0,69	5J	3,36	3V	6,60	2D	3,10	0C	1,14
   6Y	1,42	5I	3,33	3U	6,16	2C	0,74

   Vysvětlivky:
   

   Soubory lesních typů (SLT) jsou jednotky typologického systému, které sdružují lesní typy podle ekologické příbuznosti vyjádřené významnými vlastnostmi stanoviště. Lesní typy jsou zakresleny v lesnických typologických mapách.
   

   SLT jsou vymezeny vegetačními lesními stupni a edafickými kategoriemi s tím, že příbuzné kategorie tvoří řady. Konkrétní vlastnosti SLT jsou vyjádřeny dvoumístným kódem; číslice na prvním místě kódu (0-9) značí příslušnost k vegetačnímu lesnímu stupni, zatímco písmeno na druhém místě kódu charakterizuje vlastnosti lesní půdy, vč. obsahu a vlivu vody a edafickou druhovou kombinaci. Jednotlivá písmena (celkem 24) označují základní, vedlejší a přechodné kategorie, které jsou základem třídění uvnitř řad (celkem 8).
   

   Údaje o SLT jsou součástí lesního hospodářského plánu vlastníků lesa.
   

   Tabulka č. 5

   Úprava základních cen lesních pozemků
   

   Srážky z cen lesních pozemků podle kategorizace lesů a vlivu vnějších faktorů
   

   Kategorie lesů a jejich vnitřní členění	srážky v % až do
   Imisní lesy
   Pásmo ohrožení A	- 60
   Pásmo ohrožení B	- 40
   Pásmo ohrožení C	- 20
   Pásmo ohrožení D	-
   Stupeň poškození I	-
   Stupeň poškození II	-
   Stupeň poškození IIIa	-
   Stupeň poškození IIIb	-
   Stupeň poškození Iva	-
   Ochranné lesy
   Lesy na mimořádně nepříznivých stanovištích	-
   Lesy vysokohorské pod horní hranicí vegetace	-
   Lesy v klečovém vegetačním stupni	-
   Lesy zvláštního určení
   Lesy v pásmu ochrany vodních zdrojů I. stupeň	- 30
   Lesy v ochranném pásmu zdrojů léčivých vod	- 30
   Lesy národních parků
   1. zóna	- 40
   2. zóna	- 20
   Lesy ve zvlášť chráněných oblastech	- 20
   Lesy v systému ekologické stability krajiny	- 30
   Lesy lázeňské	-
   Lesy příměstské se zvýšenou zdravotně rekreační funkcí	-
   Lesy výzkumných ústavů a lesnických škol	-
   Lesy vyhlášené za genové základny	-
   Lesy v uznaných oborách a bažantnicích	-

   Jiné pozemky
   

   1. Neplodná půda, například roklina, vysoká mez s kamením, ochranná hráz, velká vodní nádrž a skály se oceňují cenou 0,50 Kč za m².
   2. Pozemky neuvedené v odstavci 1 a pozemky, které nejsou stavebními, zemědělskými a lesními pozemky, se oceňují 5 Kč za m².

   ---

   ( Zpět )( Začátek strany )

   ---